Cosa succede quando il mandato dell’amministratore di condominio scade e l’assemblea non riesce — o non vuole — nominare il successore? Per decenni la risposta sembrava pacifica: l’amministratore continuava a gestire il condominio con pieni poteri, percependo il proprio compenso, in attesa della nuova nomina. Era la cosiddetta prorogatio imperii. Nel 2026, questa certezza è venuta meno — e per comprenderlo appieno è necessario leggere due ordinanze della Corte di Cassazione emesse a distanza di settantasette giorni l’una dall’altra, con principi di diritto diametralmente opposti.

Il quadro normativo di partenza: il modello «1+1»

L’art. 1129, comma 10, c.c. stabilisce che l’amministratore dura in carica un anno e che l’incarico si intende rinnovato per uguale periodo. Il modello è dunque «1+1»: un primo anno di incarico, un rinnovo automatico per il secondo anno, scadenza definitiva al termine del biennio. Senza una nuova delibera assembleare di conferma, l’amministratore cessa formalmente l’incarico.

La norma cruciale è però l’art. 1129, comma 8, c.c., introdotto dalla riforma del 2012 (L. 220/2012): «Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi». Questa disposizione ha aperto per anni un dibattito che nel 2026 la Cassazione ha dovuto affrontare a viso aperto — producendo però, almeno in un primo momento, due risposte contrastanti.

La Cass. n. 424 dell’8 gennaio 2026: la prorogatio piena (e la sua crisi)

Con la prima ordinanza dell’anno, la Corte di Cassazione, Sez. II, n. 424/2026, abbracciava la tesi più estensiva mai formulata sulla prorogatio. Il caso riguardava due condomini che impugnavano delibere assembleari adottate su convocazione di un amministratore dimissionario: l’approvazione del bilancio preventivo, il compenso per il periodo di proroga, la gestione del verde condominiale. I ricorrenti sostenevano che l’amministratore dimissionario non avesse il potere di compiere tali atti, non qualificabili come «urgenti».

La Cassazione rigettava il ricorso, affermando che l’amministratore in prorogatio «non cessa di esercitare le sue attribuzioni ex art. 1130 c.c. — tutte essenziali e imprescindibili per il funzionamento quotidiano del condominio», e che il diritto al compenso deliberato si conservasse salvo contraria volontà espressa dell’assemblea. La ratio: la prorogatio esiste per evitare il vuoto amministrativo; limitarla ai soli atti urgenti significherebbe paralizzare la vita del condominio ogni volta che l’assemblea non riesce a nominare tempestivamente un successore.

Questo orientamento sembrava chiudere il dibattito. Durava settantasette giorni.

La Cass. n. 7247 del 26 marzo 2026: la svolta restrittiva

Il 26 marzo 2026 la stessa Sezione II della Corte di Cassazione emetteva l’ordinanza n. 7247/2026, dichiarandosi espressamente «difforme» rispetto alla n. 424. Il caso aveva radici siciliane: un ex amministratore di un condominio di Siracusa, in carica dal 2011 al 2016, rivendicava il pagamento di oltre 17.000 euro tra anticipazioni di cassa, compensi e ulteriori prestazioni professionali — inclusa la redazione delle dichiarazioni fiscali per conto del condominio. Aveva ottenuto un decreto ingiuntivo. La Corte d’Appello di Catania lo aveva ribaltato. La Cassazione confermava la Corte di merito.

Il principio di diritto enunciato è netto:

«L’amministratore di condominio, alla cessazione dell’incarico per la scadenza del termine di durata, o per la revoca o le dimissioni, ai sensi dell’art. 1129, comma 8, c.c., non può continuare ad esercitare tutti i poteri previsti dall’art. 1130 c.c., né ha più diritto ad alcun compenso per l’attività ulteriormente svolta, essendo tenuto ad eseguire, al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, le sole attività urgenti che non possono essere differite, senza danno o pericolo, in attesa della nomina assembleare o giudiziale del nuovo amministratore.»

La Corte motiva su tre piani. Sul piano letterale: l’art. 1129, comma 8, c.c. è chiaro nel limitare l’attività post-cessazione alle sole attività urgenti e nell’escludere il compenso. Sul piano sistematico: la tesi della prorogatio a pieni poteri eluderebbe l’obbligo di specificazione analitica del compenso al momento della nomina, previsto a pena di nullità dall’art. 1129, comma 14, c.c. Sul piano teleologico: la «drastica compressione dei poteri gestori» incentiva sia i condomini a nominare tempestivamente il successore, sia l’amministratore a non procrastinare la convocazione dell’assemblea. La prorogatio è uno strumento transitorio, non un regime parallelo di gestione.

Nel caso concreto, la Corte chiariva anche che le dichiarazioni fiscali presentate all’Agenzia delle Entrate non configurano atti urgenti: sono attività professionali che potevano essere differite o delegate, per le quali non spettava alcun compenso.

Il secondo punto della sentenza n. 7247/2026: la nullità della nomina senza preventivo analitico

La sentenza affronta un secondo profilo di grande rilievo pratico, che riguarda non la prorogatio ma la fase genetica del rapporto. La Corte chiarisce che un incarico può considerarsi validamente conferito soltanto se l’amministratore, all’atto dell’accettazione, indica in modo preciso e analitico ogni singola voce di compenso. In assenza di questa chiarezza economica, la nomina è colpita da nullità radicale e insanabile. L’approvazione dei rendiconti da parte dell’assemblea non sana il vizio: il voto sul bilancio non ha il potere di convalidare un atto che la legge considera nullo fin dall’origine.

Nel caso deciso, parte delle somme richieste era priva di questo requisito: la Corte ha quindi confermato la reiezione di quella parte della domanda anche per questo autonomo motivo.

Orientamento oggi prevalente

Le due pronunce sono in evidente tensione. Entrambe sono della Sezione II, entrambe sono formalmente in vigore come precedenti. Tuttavia, ad avviso di chi scrive, vi sono ragioni solide per attribuire prevalenza all’orientamento della n. 7247/2026:

In primo luogo, è la pronuncia posteriore, e si dichiara espressamente «difforme» rispetto alla precedente — il che significa che la Corte era consapevole del contrasto e ha scelto di risolverlo in senso restrittivo. In secondo luogo, l’interpretazione letterale dell’art. 1129, comma 8, c.c. — norma imperativa introdotta dal legislatore nel 2012 proprio per disciplinare la fase post-cessazione — appare più rigorosa e coerente con il sistema. In terzo luogo, i tribunali di merito che nel 2026 si sono pronunciati sul punto (Trib. Napoli n. 5036/2025, Trib. Rimini n. 71/2026, Trib. Palermo n. 2320/2026) si sono già orientati in senso restrittivo, confermando la cessazione del biennio.

Rimane aperta la possibilità che la questione — su cui esiste ora un contrasto interno alla stessa Sezione — venga rimessa alle Sezioni Unite. Sino a quel momento, l’orientamento da considerare prevalente è, tuttavia, quello della n. 7247/2026.

Cosa fare ora: indicazioni pratiche

Le conseguenze operative sono immediate e non possono essere sottovalutate.

Se l’assemblea non ha ancora rinnovato l’incarico al termine del biennio, l’amministratore si trova in prorogatio e può svolgere soltanto gli atti urgenti e indifferibili — interventi di manutenzione d’emergenza, pagamento di debiti scaduti per evitare la perdita di servizi essenziali, consegna della documentazione al successore, gestione delle cause già pendenti. Non può approvare bilanci preventivi, sottoscrivere nuovi contratti, avviare nuove azioni legali non urgenti, né — secondo la n. 7247/2026 — percepire alcun compenso per l’attività svolta in questo periodo.

La strada da percorrere è una sola: convocare immediatamente l’assemblea per la nomina del successore. Se l’assemblea non raggiunge il numero legale o non delibera, il Tribunale di Catania ha riconosciuto, con decreto del 30 aprile 2026, che l’amministratore in prorogatio conserva la legittimazione attiva a proporre ricorso ex art. 1129, comma 1, c.c. per la nomina giudiziale del successore. Questa è la via da percorrere quando l’assemblea è paralizzata.

Per i condomini, invece, la n. 7247/2026 offre uno strumento di tutela poiché qualunque atto di gestione ordinaria compiuto dall’amministratore oltre il biennio — non qualificabile come urgente — è dunque contestabile.

Per una consulenza in materia di prorogatio dell’amministratore, revoca, nomina giudiziale e contenzioso condominiale, lo studio dell’Avv. Giuseppe Ugo Abbate offre assistenza qualificata ad amministratori, condòmini e operatori del settore, con sede a Palermo e operatività su tutto il territorio nazionale. Contatti: info@avvocatougoabbate.it.

Avv. Giuseppe Ugo Abbate
Avvocato del Foro di Palermo, Mediatore professionista in materia civile e commerciale, Giudice Arbitro, già docente all’Università degli Studi di Palermo. Si occupa da oltre quindici anni di diritto civile, condominiale, immobiliare e responsabilità professionale.
Studio: Via Dell’Orsa Maggiore, 10 — Via F. Ferrara, 8 — Palermo
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