Fondo cassa per i morosi: solo in caso di comprovata urgenza

Un condominio ha alcuni proprietari che da anni non pagano le quote: il debito accumulato supera i 60.000 euro, le casse iniziano a scarseggiare, e l’amministratore — anziché agire giudizialmente per il recupero del credito — propone di attingere al fondo cassa “generico”, quello costruito anno dopo anno con i contributi dei condòmini in regola, per pagare i creditori del condominio. L’assemblea approva a maggioranza. È una soluzione legittima?

A questo interrogativo, frequentissimo nella pratica condominiale, ha risposto di recente la Corte d’Appello di Milano con la sentenza n. 3171/2025, riformando la pronuncia del Tribunale di Como e fissando alcuni principi che meritano di essere conosciuti tanto dagli amministratori quanto dai condòmini in regola con i pagamenti.

Il caso: un fondo cassa “generico” usato per coprire i morosi

La vicenda muove da una situazione molto comune. Un condominio aveva costituito nel 2009 un fondo cassa “generico” — definito dalla stessa Corte come «privo di motivazione» — alimentato negli anni successivi attraverso i consuntivi ordinari, con il contributo dei soli condòmini in regola con i pagamenti. Quando le morosità di alcuni proprietari hanno raggiunto livelli rilevanti (oltre 60.000 euro complessivi a carico di due soli condòmini), l’amministratore ha proposto, e l’assemblea ha approvato, di attingere a quel fondo per pagare i creditori del condominio, di fatto coprendo l’inadempimento dei morosi.

Alcuni condòmini in regola hanno impugnato la delibera, ritenendola contraria ai criteri di ripartizione delle spese previsti dall’art. 1123 c.c. Il Tribunale di Como aveva inizialmente dichiarato inammissibile la domanda di annullamento, qualificandola come domanda nuova in quanto gli impugnanti avevano originariamente parlato di “nullità” e solo successivamente di “annullabilità”.

Annullabilità e nullità: una distinzione fondamentale (e spesso confusa)

Il primo principio affermato dalla Corte milanese ha portata processuale ma è di estrema rilevanza pratica. L’azione di annullamento di una delibera assembleare può comprendere tanto l’ipotesi dell’annullabilità quanto quella, residuale, della nullità.

Non si tratta di un cavillo. Le due ipotesi obbediscono a regimi profondamente diversi:

• l’annullabilità ex art. 1137 c.c. può essere fatta valere solo dai condòmini dissenzienti, astenuti o assenti, ed entro il termine perentorio di 30 giorni dalla deliberazione (per i presenti) o dalla comunicazione del verbale (per gli assenti);
• la nullità, viceversa, può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e in qualsiasi tempo, in quanto colpisce vizi che attengono alla stessa esistenza giuridica della delibera.

La Corte di Milano chiarisce, sul punto, che gli errori di ripartizione delle spese in cui incorra l’assemblea non determinano la nullità della delibera, ma soltanto la sua annullabilità. La nullità ricorre, viceversa, solo quando l’assemblea — esorbitando dalle proprie attribuzioni — modifichi definitivamente i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge o da una convenzione adottata all’unanimità.

Questa distinzione, tutt’altro che teorica, ha conseguenze pratiche di rilievo: chi vuole contestare una ripartizione errata deve necessariamente attivarsi entro 30 giorni e nelle forme dell’art. 1137 c.c., perché non potrà invocare il regime di imprescrittibilità tipico della nullità — gli stessi termini, del resto, che valgono per l’impugnazione del bilancio preventivo, tema su cui si è già avuto modo di soffermarsi.

Il principio: il fondo cassa per i morosi è una scelta eccezionale

Il secondo principio enunciato dalla sentenza è di carattere sostanziale. La Corte d’Appello afferma con nettezza che, in mancanza di una diversa convenzione adottata all’unanimità, la ripartizione delle spese condominiali deve seguire i criteri proporzionali fissati dall’art. 1123 c.c., secondo cui «le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione».

Da qui la regola: non è consentito all’assemblea, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condòmini non morosi il debito delle quote dei condòmini morosi. Una simile ripartizione finisce per accollare ai condòmini in regola spese che non competono loro, alterando in modo surrettizio i criteri legali di proporzionalità.

L’orientamento è in linea con un filone giurisprudenziale ampiamente consolidato (nel medesimo senso si sono espresse, tra le altre, Cass. n. 9083/2014 e Cass. n. 13631/2001, oltre alla Corte d’Appello di Palermo, sent. n. 4658/2025 e al Tribunale di Imperia, sent. n. 463/2023), anche se va segnalato un orientamento parzialmente difforme — espresso dalla Corte d’Appello di Ancona, sent. n. 601/2021 e dal Tribunale di Roma, sent. n. 18320/2018 — che pretende l’unanimità dei consensi anche in caso di urgenza, valorizzando la natura parziaria (e solo in via sussidiaria solidale) dell’obbligazione condominiale dopo la riforma del 2012.

Quando ricorre la “comprovata urgenza”

Esiste, dunque, una via legittima per attingere alle risorse comuni a fronte della morosità? La risposta della Corte è positiva, ma a condizioni stringenti. La deliberazione di un fondo cassa ad hoc destinato a coprire l’inadempimento dei morosi è ammessa solo nell’ipotesi di effettiva ed improrogabile urgenza, cioè quando l’inerzia esporrebbe il condominio a danni ben più gravi.

Le ipotesi paradigmatiche, individuate dalla stessa Corte, sono due:

1. Aggressioni esecutive al patrimonio del condominio da parte dei creditori (pignoramenti, sequestri);
2. Chiusura delle utenze (energia elettrica, acqua, gas, riscaldamento centralizzato) per mancato pagamento.

In entrambi i casi, l’urgenza giustifica una decisione assembleare che — pur in deroga ai criteri ordinari — costituisca un fondo straordinario destinato a evitare il danno maggiore. La giurisprudenza pretende, però, che tale urgenza sia comprovata, e cioè documentata in modo puntuale: non basta un generico riferimento alla “difficoltà di cassa”.

Nel caso esaminato dalla Corte di Milano, l’urgenza non era affatto emersa: lo stesso amministratore aveva chiarito che il condominio non aveva subito né azioni esecutive né interruzioni nelle forniture. Ne è conseguita la legittima impugnazione della delibera per annullabilità ex art. 1137 c.c.

Cosa devono fare amministratori e condòmini

L’arresto della Corte d’Appello di Milano impone agli operatori del settore una serie di accorgimenti pratici.

Per l’amministratore di condominio appare opportuno:

1. Evitare in via ordinaria qualsiasi prelievo dal fondo cassa per coprire morosità: ogni euro così speso è un euro che il condòmino in regola finirà per pagare al posto del moroso, con esposizione dell’amministratore stesso a censure di mala gestione e a possibile responsabilità;
2. Attivare tempestivamente le azioni di recupero del credito, chiedendo il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ai sensi dell’art. 63, comma 1, disp. att. cod. civ., sin dal primo semestre di morosità (sulla successiva fase esecutiva, e in particolare sulla notifica del precetto ai condomini, si rinvia all’apposito approfondimento);
3. Documentare la “comprovata urgenza”, qualora si renda effettivamente necessario un prelievo eccezionale, allegando al verbale di assemblea gli atti che la dimostrino (precetto notificato, lettera di sospensione delle utenze, atto di pignoramento, ecc.);
4. Assicurare la trasparenza dell’informazione in assemblea: i condòmini devono avere piena contezza della natura eccezionale e temporanea del prelievo e della contestuale attivazione delle azioni di recupero verso i morosi.

Per il condòmino in regola con i pagamenti che si trovi a subire una delibera di questo tipo, la lezione è altrettanto chiara: l’impugnazione deve essere proposta entro 30 giorni ai sensi dell’art. 1137 c.c., qualificando l’azione come annullabilità della delibera. Attendere tempi più lunghi nella convinzione di poter invocare la nullità significa, alla luce della pronuncia in commento, esporsi al rischio concreto di una declaratoria di inammissibilità.

Conclusioni

La sentenza della Corte d’Appello di Milano riafferma un principio di buon senso prima ancora che di tecnica giuridica: il fondo cassa condominiale non è una “polizza” contro la morosità altrui. Esso è uno strumento di gestione delle spese comuni, alimentato dai contributi proporzionali di tutti i condòmini, e non può essere distratto — se non in casi del tutto eccezionali e comprovati — per sopperire all’inerzia di chi non paga.

Ad avviso di chi scrive, la pronuncia merita di essere letta come un invito alla diligenza dell’amministratore, che ha il dovere di attivarsi tempestivamente nelle azioni di recupero, e alla vigilanza dei condòmini in regola, che non possono essere costretti — per via di una delibera maggioritaria — a finanziare l’inadempimento altrui.

Per una consulenza in materia di morosità condominiali, recupero crediti e impugnazione di delibere assembleari, lo studio dell’Avv. Giuseppe Ugo Abbate offre assistenza qualificata ad amministratori, condòmini e operatori del settore. Contatti: info@avvocatougoabbate.it.