Servitù di passaggio in condominio: chi paga le spese?

Chi deve sostenere i costi di manutenzione di una strada privata o di un’area condominiale gravata da una servitù di passaggio? È una domanda che gli amministratori di condominio si trovano ad affrontare con frequenza crescente, e la risposta — lo si chiarisce subito — non dipende automaticamente da chi è proprietario dell’area, ma da chi ne trae vantaggio e in che misura.

Il quadro normativo è definito, la giurisprudenza della Cassazione è consolidata, ma i casi concreti presentano variabili che impongono una valutazione attenta: il contenuto del titolo costitutivo, la natura delle opere, l’utilità concreta che ne ricavano i diversi soggetti coinvolti.

La regola di base: le spese spettano al fondo dominante

Il punto di partenza è l’art. 1069 c.c., che disciplina le opere necessarie alla conservazione della servitù. La norma è chiara: le spese per conservare la servitù sono a carico del fondo dominante, ossia del proprietario che gode del diritto di passaggio. La logica è coerente con la struttura stessa dell’istituto: il vantaggio è di chi esercita la servitù, e dunque i costi per mantenerla operativa ricadono su di lui.

Il comma 1 precisa che il proprietario del fondo dominante, nell’eseguire i lavori, deve scegliere «il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente». Va sottolineato, inoltre, che si tratta di una facoltà e non di un obbligo: il proprietario del fondo dominante può scegliere di non eseguire le opere, lasciando che la servitù diventi inutilizzabile, senza che il proprietario del fondo servente possa costringerlo ad intervenire.

Quando le spese si dividono: l’eccezione del vantaggio comune

La regola generale subisce un’eccezione importante, contenuta nel comma 3 dell’art. 1069 c.c.: «se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi».

Questo accade — e accade spesso — quando il proprietario dell’area su cui grava la servitù utilizza anch’egli il passaggio. In tale ipotesi, le opere di manutenzione (rifacimento del manto stradale, pulizia, illuminazione, impermeabilizzazione) giovano a entrambi i fondi, e la spesa va ripartita in proporzione al vantaggio reciproco.

La Cassazione ha affermato questo principio in termini netti e costanti: quando il proprietario del fondo servente compie opere necessarie alla conservazione della servitù, ha diritto al rimborso da parte del fondo dominante in proporzione ai vantaggi rispettivi. Il principio, ribadito da Cass. civ. n. 6653/2017 e da Cass. civ. n. 24124/2020, trova conferma nelle più recenti Cass. civ. n. 28268/2024 e n. 28336/2024, che hanno chiarito come la presenza di una servitù su parti comuni non elimini la condominialità del bene servente, ma renda applicabile il criterio dell’art. 1069 c.c. per le opere necessarie alla conservazione del diritto.

Come si determina la “proporzione dei vantaggi”?

La quantificazione è una questione di fatto, valutata caso per caso dai giudici di merito. La giurisprudenza ha adottato criteri equitativi diversi: ripartizione al 50% quando i vantaggi dei due fondi sono equivalenti; ripartizione proporzionale al numero di residenti che utilizzano il passaggio; percentuali minori per il fondo servente quando il suo utilizzo è sensibilmente inferiore rispetto a quello del fondo dominante. Non esiste, in altri termini, una formula unica: occorre ogni volta valutare l’uso concreto che ciascun fondo fa dell’area e l’utilità che ne ricava.

Il titolo costitutivo: la clausola che prevale su tutto

Prima ancora di applicare i criteri legali, occorre leggere attentamente il titolo con cui la servitù è stata costituita — il contratto, il testamento o la sentenza che ne è all’origine. L’art. 1069, comma 2, c.c. fa espressamente salva la facoltà delle parti di pattuire una diversa ripartizione delle spese.

Se il titolo stabilisce che le spese sono «a carico esclusivo del proprietario del fondo dominante», quella clausola prevale, anche quando le opere avvantaggiassero in concreto anche il fondo servente. Allo stesso modo, se il titolo divide le spese secondo criteri specifici o percentuali fisse, quell’accordo è vincolante e non è derogabile dall’assemblea condominiale a maggioranza: la modifica richiederebbe il consenso unanime di tutti i partecipanti. Solo in caso di silenzio o imprecisione del titolo si ricorre ai criteri legali.

Quando il fondo dominante o servente è un condominio

Quando uno dei fondi coinvolti è un condominio, la questione si articola su due livelli distinti, che occorre tenere separati.

Il primo è il rapporto esterno: tra il condominio — come fondo dominante o servente — e il proprietario dell’altro fondo. Qui si applica l’art. 1069 c.c., come descritto nelle sezioni precedenti.

Il secondo è il riparto interno tra i singoli condòmini. Una volta stabilito l’ammontare che il condominio deve sostenere, si applica l’art. 1123 c.c., con i suoi tre criteri: il criterio generale per millesimi (se la servitù interessa tutti i condòmini in egual misura); il criterio dell’uso differenziato (se la servitù serve solo alcuni condòmini in misura diversa); il criterio del condominio parziale (se la servitù è funzionale a una sola parte dell’edificio, ad esempio i soli proprietari di box auto).

La giurisprudenza è costante nel ribadire che questi criteri non possono essere modificati dall’assemblea a maggioranza: occorre una convenzione contrattuale o una delibera approvata all’unanimità da tutti i partecipanti al condominio.

Come impostare correttamente la delibera o la richiesta di rimborso

Ad avviso di chi scrive, il percorso corretto per affrontare una questione di riparto delle spese connesse a una servitù si articola in tre fasi obbligate.

La prima è la verifica del titolo costitutivo: esistono clausole specifiche sulla ripartizione delle spese? Sono chiare e validamente pattuite? Se sì, quelle clausole prevalgono e la delibera assembleare deve conformarsi ad esse.

La seconda è la qualificazione dell’opera: si tratta di un intervento necessario alla conservazione della servitù, oppure di una miglioria o di un’innovazione? Solo le opere necessarie rientrano nel perimetro dell’art. 1069 c.c. e giustificano una richiesta di concorso alle spese.

La terza è la documentazione puntuale: separare le voci di spesa in base alla loro funzione (struttura portante, pavimentazione, sicurezza, ecc.) è indispensabile per applicare correttamente i diversi criteri di riparto e per mettere la delibera al riparo da impugnazioni. In questi casi, peraltro, la relazione di un tecnico potrebbe essere assolutamente da preferire.

Alla luce delle considerazioni che precedono, in un rapporto di servitù di passaggio la manutenzione dell’area non segue un criterio automatico di proprietà, ma un criterio funzionale: paga chi ha interesse alla conservazione del diritto, e — se l’opera giova anche all’altro fondo — ciascuno contribuisce in proporzione al vantaggio ricevuto.

Per una consulenza in materia di servitù e riparto delle spese condominiali, lo studio dell’Avv. Giuseppe Ugo Abbate offre assistenza qualificata ad amministratori di condominio, condòmini e operatori del settore immobiliare. Contatti: info@avvocatougoabbate.it — www.avvocatougoabbate.it.