Infiltrazioni dal terrazzo: la regola del 1/3 vale solo nei rapporti interni

Il proprietario di un appartamento subisce danni da infiltrazioni provenienti dal terrazzo del piano superiore, di proprietà o uso esclusivo di un altro condòmino. A chi può chiedere il risarcimento? Solo al titolare del terrazzo? Solo al condominio? E – soprattutto – in che misura?

La domanda non è teorica. Si presenta con frequenza nelle assemblee, nei tavoli di mediazione e nei contenziosi, e tradizionalmente la risposta veniva data leggendo l’art. 1126 c.c.: un terzo a carico di chi ha l’uso esclusivo del lastrico, due terzi a carico del condominio. Una recente pronuncia della Suprema Corte, però, ribadisce un principio che molti continuano a sottovalutare: quella ripartizione vale soltanto nei rapporti interni tra i corresponsabili, e non può mai essere opposta al condòmino danneggiato.

La regola dell’art. 1126 c.c. e il suo perimetro

L’art. 1126 c.c. disciplina la ripartizione delle spese di riparazione e ricostruzione dei lastrici solari di uso esclusivo. La norma stabilisce che, «quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve».

La regola, applicata pacificamente alle terrazze a livello (ossia ai terrazzi che, oltre a essere di uso esclusivo, svolgono funzione di copertura della porzione di edificio sottostante), individua un criterio di ripartizione delle spese di manutenzione. È, dunque, una regola che disciplina i rapporti tra i corresponsabili della conservazione, non quelli con il terzo che subisce il danno.

Eppure, nella prassi, capita spesso di leggere atti difensivi nei quali il proprietario del terrazzo si limita a offrire un terzo del danno, sostenendo che il restante due terzi competerebbe al condominio. È un equivoco che la giurisprudenza ha già smentito da tempo, ma che continua a presentarsi.

Le Sezioni Unite del 2016: la doppia responsabilità

Il punto di riferimento obbligato in questa materia è la nota pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione, sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016, che ha riordinato un quadro giurisprudenziale fino ad allora oscillante.

Le Sezioni Unite hanno chiarito due aspetti fondamentali. Il primo: i danni causati all’appartamento sottostante dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di uso esclusivo (o dalla terrazza a livello) generano una responsabilità di natura extracontrattuale, che grava sia sul titolare dell’uso esclusivo – nella veste di custode ai sensi dell’art. 2051 c.c. – sia sul condominio, in ragione dell’obbligo dell’amministratore di provvedere alla conservazione delle parti comuni ex art. 1130, n. 4, c.c., e dell’obbligo dell’assemblea di adottare le delibere di manutenzione necessarie.

Il secondo aspetto attiene proprio alla quantificazione e alla ripartizione interna: «i danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, vanno posti, in mancanza di prove di un’eventuale specifica responsabilità, a carico di tutti gli obbligati alla sua manutenzione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c.».

Le Sezioni Unite, dunque, hanno applicato l’art. 1126 c.c. come criterio di riparto interno della responsabilità tra titolare dell’uso esclusivo e condominio, ma sempre all’interno del fronte dei corresponsabili.

La recente conferma: nei confronti del danneggiato si risponde in solido

Su questa linea si colloca una pronuncia molto recente della Suprema Corte – il riferimento è alla Cass. n. 11585/2026, oggetto di commento sui principali portali di settore – che ribadisce un principio già implicito nell’arresto delle Sezioni Unite, ma evidentemente ancora non del tutto metabolizzato dalla pratica.

Il caso da cui muove la decisione è quello, frequentissimo, di danni all’appartamento sottostante provocati dall’ostruzione del bocchettone di scarico della terrazza sovrastante. Il danneggiato agisce contro il condominio, contro il titolare dell’uso esclusivo del terrazzo e contro il conduttore. Le difese dei convenuti tentano di invocare il limite di un terzo (per il titolare dell’uso esclusivo) o di due terzi (per il condominio) previsti dall’art. 1126 c.c.

La Cassazione respinge questa lettura e afferma con chiarezza che la regola dell’art. 1126 c.c., proprio perché disciplina i rapporti interni tra i corresponsabili della conservazione, non opera nei confronti del terzo danneggiato. Verso quest’ultimo trova applicazione la regola generale della solidarietà passiva ex art. 2055, primo comma, c.c., secondo cui «se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno».

Ne deriva un principio operativo netto: il danneggiato può agire per l’intero nei confronti di ciascuno dei corresponsabili – condominio, proprietario o titolare dell’uso esclusivo del terrazzo, eventuale conduttore – senza che gli si possa opporre alcun limite proporzionale. La ripartizione 1/3 – 2/3 dell’art. 1126 c.c. opererà solo dopo, nel momento in cui chi ha pagato l’intero eserciti l’azione di regresso nei confronti degli altri corresponsabili (art. 2055, secondo comma, c.c.).

Le conseguenze pratiche per il danneggiato

Il chiarimento ha conseguenze concrete che meritano di essere evidenziate.

In primo luogo, il danneggiato può scegliere il debitore più solvibile. Se il proprietario del terrazzo è privo di copertura assicurativa o di patrimonio aggredibile, il danneggiato può chiedere l’intero al condominio (sicuramente capiente, anche grazie alla solidarietà passiva sui contributi condominiali). Sarà poi il condominio – tramite il proprio amministratore – a esercitare il regresso per il terzo a carico del titolare dell’uso esclusivo.

In secondo luogo, la mancata adozione di una delibera di manutenzione non vale come scusa: se l’assemblea ha trascurato di intervenire, ciò aggrava (e non attenua) la posizione del condominio nei confronti del terzo danneggiato.

In terzo luogo, eventuali ripartizioni “interne” stabilite dall’amministratore o decise in assemblea (ad esempio, per addossare al solo proprietario del terrazzo la copertura del danno) non sono opponibili al danneggiato, che resta libero di rivolgersi a chiunque dei corresponsabili.

Cosa devono fare amministratori e proprietari di terrazze

Per gli amministratori di condominio l’indicazione operativa è chiara: di fronte a una richiesta di risarcimento per infiltrazioni dal terrazzo, non è prudente trincerarsi dietro la ripartizione di cui all’art. 1126 c.c., perché quel limite non è opponibile al danneggiato. Occorre, piuttosto, valutare con attenzione l’opportunità di:

1. Convocare tempestivamente l’assemblea per deliberare gli interventi di manutenzione e per autorizzare l’eventuale transazione o resistenza in giudizio;
2. Coinvolgere il proprietario o l’usuario esclusivo del terrazzo sin dalla fase stragiudiziale, attivando la copertura assicurativa di quest’ultimo (se presente);
3. Documentare con precisione l’origine e la causa delle infiltrazioni, anche tramite consulenza tecnica preventiva, in vista della successiva azione di regresso.

Per il proprietario o titolare dell’uso esclusivo del terrazzo, l’indicazione è altrettanto chiara: la copertura assicurativa per i danni da infiltrazione, troppo spesso considerata un costo superfluo, è in realtà uno strumento essenziale, perché la responsabilità ex art. 2051 c.c. lo espone all’integrale richiesta del danneggiato anche in presenza di una concorrente responsabilità del condominio.

Conclusioni

La regola dell’art. 1126 c.c. resta il criterio cardine per ripartire le spese di manutenzione e per riallocare, a posteriori, l’onere risarcitorio fra i corresponsabili. Ma il danneggiato che subisce infiltrazioni dal terrazzo del piano superiore non è tenuto a fare i conti con quella proporzione: può chiedere l’intero a chi ritiene più conveniente o solvibile, lasciando all’interno del fronte dei responsabili la successiva regolazione dei rapporti.

È, ad avviso di chi scrive, un’indicazione di buon senso prima ancora che di tecnica giuridica: la tutela del terzo danneggiato non può essere subordinata ai criteri interni di un’organizzazione – il condominio – cui egli è estraneo nella vicenda dannosa.

Per una consulenza in materia di infiltrazioni, danni in condominio e responsabilità ex art. 2051 c.c., lo studio dell’Avv. Giuseppe Ugo Abbate offre assistenza qualificata ad amministratori, condòmini e proprietari di terrazze a uso esclusivo. Contatti: info@avvocatougoabbate.it.