Fine lavori e Superbonus: quali documenti per non sbagliare

Il Superbonus 110% ha rappresentato una svolta nella riqualificazione del patrimonio edilizio italiano, incidendo profondamente sulla normativa tecnica e fiscale applicata ai lavori di efficientamento energetico e miglioramento sismico. Terminare correttamente l’iter dei lavori è fondamentale: produrre tutta la documentazione richiesta non è solo un adempimento formale, ma una garanzia in caso di controlli fiscali o urbanistici.​

Per non sbagliare, ecco alcune indicazioni pratiche che mi sento di condividere ai molti tecnici che assisto – oltre che ai committenti che copia di tale documentazione devono esigere e conservare –, con la precisazione che quello che segue non vuole (e non può) essere un vademecum esaustivo della documentazione da presentare al termine dei lavori poiché, come è ben facile intuire, ogni cantiere è una storia a sé stante.

Fine lavori necessario anche se non espressamente regolamentato

Molti rilevano che, in realtà, per la CILAS (CILA Superbonus) la normativa non prescrive espressamente un termine massimo entro il quale presentare una formale comunicazione di fine lavori (il tema è già stato trattato anche in altro articolo dedicato alle unifamiliari). Tuttavia, nella prassi, per fruire dei benefici normativi risulta necessario – se non indispensabile – redigere e depositare una dichiarazione di fine lavori.

L’art. 119, comma 13-quinquies, del D.L. 34/2020, in tema di fine lavori, si limita a definire questo momento come quello in cui comunicare eventuali lavori eseguiti in variante, integrando così la CILA già presentata. La dichiarazione di fine lavori serve dunque a sancire ufficialmente la conclusione delle opere, a tutelare il tecnico da responsabilità future, nonché ad adempiere agli obblighi imposti dal Superbonus, tra cui l’asseverazione tecnica di completamento e la comunicazione all’ENEA.

Anche se la CILAS non prevede un “fine lavori” formale come accade per altri titoli edilizi (quali il permesso di costruire o la SCIA), è sicuramente consigliato documentare la fine dei lavori, possibilmente con data certa e controfirma di committente e impresa appaltatrice, per:

• sancire il termine del cantiere con data certa;
• consentire la successiva comunicazione di fine lavori all’ENEA;
• avviare le eventuali procedure di aggiornamento catastale, quando necessario;
• tutelare i professionisti coinvolti nel cantiere e nell’intero procedimento Superbonus.

In ambito Superbonus, dunque, il “fine lavori” risulta necessario anche per la CILAS, tramite presentazione di apposita comunicazione al Comune o all’ufficio competente, conformemente alle procedure previste a livello locale o nazionale.

Documentazione tecnico-amministrativa

Cominciamo col precisare che, sebbene il già citato comma 13-quinquies, del D.L. 34/2020 affermi che a conclusione dei lavori non è richiesta la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) per l’agibilità, tale indicazione vale solo per quegli interventi ed opere classificate come attività di edilizia libera. Pertanto, se l’intervento eseguito va oltre quel perimetro occorrerà presentare l’agibilità dell’immobile nei termini previsti dalla legge (art. 24 del DPR 380/01 “Testo Unico dell’Edilizia”).

Al di là di tale adempimento – che il tecnico sarà chiamato a valutare e che dovrà adeguatamente documentare, per evitare di incorrere in responsabilità e sanzioni – gli adempimenti documentali successivi, che sempre il tecnico dovrà curarsi di compendiare, comprendono:

• Asseverazione finale del tecnico abilitato: certifica la conformità dei lavori alle normative energetiche, antisismiche e urbanistiche, nonché la congruità delle spese sostenute.;
• Certificazioni di conformità degli impianti: indispensabili per tutti gli impianti modificati o realizzati;
• Attestato di Prestazione Energetica (APE) post-intervento: questo è il documento che attesta il famoso “salto delle due classi energetiche”.

Comunicazioni fiscali e obblighi post-intervento

Una volta raccolta e compendiata tutta la predetta documentazione, al tecnico competeranno, infine, le seguenti attività:

• Invio della pratica ENEA: entro 90 giorni dalla fine dei lavori, contenente l’asseverazione tecnica e la scheda intervento;
• Conservazione di fatture e pagamenti tracciabili relativi alle spese agevolate, tenendo conto della contabilità distinta per ciascun anno (in considerazione del mutamento delle aliquote di agevolazione con passaggi dal 110% al 70% e poi al 65%);
• Redigere lo stato finale dei lavori con il dettaglio delle opere ed allegata documentazione fotografica attestante gli interventi.

Dichiarazione tecnica per la rendita catastale

Menzione a parte merita la questione dell’aggiornamento catastale. La Circolare n. 10/2005 dell’Agenzia delle Entrate prevede obblighi di aggiornamento in funzione di varie casistiche di intervento, stabilendo quando occorre prevedere all’aggiornamento nei casi di incoerenza tra stato reddituale di fatto e quello iscritto negli atti catastali. L’obbligo di aggiornamento sorge quando i lavori comportano una variazione della consistenza, della categoria o della classe dell’immobile, e in generale quando si determina un aumento della rendita superiore al 15%.​

Dopo i lavori di cui al Superbonus, il tecnico incaricato avrà dunque l’arduo compito di attestare se le opere realizzate comportano la necessità di aggiornamento della rendita catastale oppure no. Risulta, infatti, necessario, fornire all’Agenzia elementi, fatti e circostanze da questa non conosciuti, sulla base dei quali non si rende obbligatoria la presentazione della dichiarazione nel caso di specie.

La dichiarazione tecnica è fondamentale, sia per tutelarsi nei confronti dell’Agenzia delle Entrate sia per evitare sanzioni (che possono essere molto pesanti in caso di mancato aggiornamento).​

È pertanto raccomandabile che il professionista, laddove ritenga di non dover procedere all’aggiornamento, rediga una dichiarazione in cui, analizzando le opere realizzate, attesti esplicitamente se è necessario il deposito del DOCFA per aggiornare planimetrie e rendita catastale oppure no, allegando i riferimenti normativi e le valutazioni svolte.​

L’importanza del consulto tecnico-legale

Essere conformi nella fase di fine lavori Superbonus non è solo un dovere, ma rappresenta la migliore tutela contro errori, sanzioni e contestazioni future. Lo studio dell’Avv. Giuseppe Ugo Abbate si avvale di tecnici abilitati e di un network qualificato di consulenti esperti in materia di Superbonus, garantendo una gestione sicura e personalizzata anche della delicata fase finale di ogni intervento.